Съдебни новини: Ако обособяването на части от имот е възможно, сделката с тях не е нищожна

Ако към момента на сключване на сделката реално определените части от недвижим имот не са фактически обособени, но това е възможно да стане според изискванията на действащия в момента устройствен закон, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет. Това реши Общото събрание на Гражданската колегия на Върховния касационен съд (ВКС) и постанови тълкувателно решение по дело № 3 от 2014 г.

В него върховните съдии посочиха още кога е налице правна невъзможност за обособяване на реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти) – когато при сключване на сделката съществува непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяване на тази част.

Тълкувателното дело беше образувано поради противоречива съдебна практика по въпроса: „Нищожен ли е договорът за прехвърляне на реално определени части от недвижим имот на основание чл. 26, ал. 2, предл. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) – поради липса на предмет, ако към момента на сключване на сделката съответните обекти не са съществували фактически и не са обособени като самостоятелни такива с оглед установените в действащия устройствен закон изисквания?“

Върховните съдии приеха, че нищожни поради невъзможен предмет са договорите, чийто предмет е било невъзможно да възникне още при сключването им. Ако тогава подписването му е било възможно, договорът обвързва валидно страните и едва ако впоследствие предметът му стане невъзможен, се разваля по право или подлежи на разваляне, когато невъзможността е по причина, за която отговаря длъжникът.

Чл. 202 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) въвежда изискването доброволната делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект, както и правни сделки за прехвърляне на реално определени части от тях, да се извършват само ако обособените дялове или части отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти, с изключение на стопанските постройки със селскостопанско предназначение и строежите от допълващото застрояване. Той предвижда необходимост от разрешението или одобрението на административен орган, когато предметът на сделката е подчинен на специални нормативни изисквания.

Върховните съдии са категорични, че макар разпоредбата да има императивен характер, неспазването на това изискване няма за последица нищожност на сделката, тъй като извършеното от страните действие не преследва противоправен резултат и съдържанието на сделката по предположение е правомерно. „Желаното правно действие ще бъде постигнато, ако към сделката се прибави липсващият административен акт, който да уреди предмета на сделката, за да може да възникне като самостоятелен правен обект на собственост. Налице е хипотезата на сложен фактически състав, чийто гражданскоправен елемент е правопораждащ, а негражданскоправният елемент е предпоставка за проявление на неговото вещно действие“, пише в решението. За да настъпи вещноправният ефект на сделката, е необходимо да е изготвен и одобрен инвестиционен проект за отделянето на прехвърляната реално определена част, който следва да бъде реализиран при спазване на строителните правила и норми. Ако обособяването не се реализира при спазването на тези изисквания, това ще е основание за разваляне на договора по иск от изправната страна.

Целта на изискването за одобряване на инвестиционен проект при прехвърлянето на реално определена част е прехвърляната част и останалата част да съответстват на техническите правила и норми. Според ВКС чл. 202 от ЗУТ не въздига инвестиционния проект като елемент, определящ съдържанието на правните последици, а като елемент, чието проявление е необходимо, за да се осъществи правното действие на сделката. Инвестиционният проект може да съвпада, но може и да следва по време осъществяването сделката.

Разпоредбата на чл. 26, ал. 2, предл. 1 от ЗЗД не свързва нищожността на сделката с неосъществяването или непозволяването на преустройството, а с неговата фактическа и правна невъзможност, посочва ВКС.

„При възникнал спор за валидност на договора поради невъзможен предмет, на доказване подлежи опорочаващият факт, че към момента на постигнатото съгласие предметът вече е невъзможен, тъй като е погинал или е правно невъзможно да възникне като самостоятелен обект на право на собственост. В тежест на страната, която претендира нищожността, е да докаже осъществяването на опорочаващия факт – че към момента на постигнатото съгласие съществува непреодолима правна пречка предметът да възникне – да бъде осъществено обособяването по какъвто и да било начин. Опорочаващият факт може да бъде доказан с всички допустими доказателствени средства, включително със заключение на вещо лице“, пише в тълкувателното решение.