Презастрояване или градоустройство: как расте Варна?

В Пленарна зала на Община Варна бе изнесена лекция на тема „Презастрояване и градоустройство“ от Криастиан Саралиев, председател на Експертен съвет за устройство на територията към Община Варна. Организацията се явява консултативен орган на главния архитект към дейността на общинския кмет.

Градоустройството между реда и хаоса

Нуждата от честна, а не от частна  регулация е особено засилена през последните години, когато местното градоустройство се превърна в поле на конфликти между община, инвеститори и граждани. Недостатъчната координация, липсата на актуални цифрови планове и честите промени в подробните устройствени планове водят до презастрояване, социално напрежение и загуба на зелени площи. Управлението на територията среща ключови предизвикателства – от цифровизацията на кадастъра и контрола върху регулациите до нуждата от прозрачност и диалог между архитектите, властта и хората. Решението не е в спиране на строителството, а в създаване на обща визия за развитие на градската среда, която балансира интересите на обществото и бизнеса.

Ще се дигитализират ли устройствените планове?

От 2024 г. насам редица общини започнаха процес на цифровизация на устройствените планове. Създадени бяха цифрови регистри на териториите, в които всяка промяна или затваряне на зона се нанася в реално време. Това е първата стъпка към прозрачност – всеки гражданин може да види актуалната карта на своя квартал и да разбере какво предстои.

Проблемът с честите изменения

Един от сериозните проблеми в устройственото планиране е постоянната промяна на подробните устройствени планове (ПУП). Когато всеки инвеститор има възможност да издейства индивидуално изменение, се нарушава балансът между обществения интерес и частната полза. В резултат, половината град се застроява по изключения, а другата половина остава извън регулация.

Частните инициативи вместо честна отговорност

Нерядко частни инвеститори сами финансират изработването на устройствени планове, което ускорява процеса, но поражда и конфликти на интереси. Законът изисква минимум 25% от терена да се отдели за обществени нужди – улици, зелени площи, инфраструктура. Когато това не се спазва, страдат всички – особено хората, чиито имоти попадат извън уличната или озеленителната мрежа.

Падишахът на общината

Липсата на координация между институциите при градското планиране се наблюдава поради отсъствие на синхрон в работата и мотивите на кмет, главен архитект и участници в Експертния съвет за устройство на територията. Главният архитект често се оказва в двойнствена роля – и като административен контролен орган, и като изпълнител на същите решения. Понеже неговата позиция е не така лесно сменяема и временна както мандатът на кмета, той се оказва един своеобразен „Падишах на Общината“. Това поражда несигурност и забавя процесите. За да се гарантира обективност, е нужно разделение на функциите и яснота в отговорностите.

Презастрояване и липса на зелени площи

Най-осезаемият резултат от несъгласуваното планиране е презастрояването. То не се измерва само с височината на сградите, а и с липсата на въздух, пространство и зеленина. Във вилни зони се разрешава високо строителство без адекватна транспортна и екологична инфраструктура. Градът се задъхва, а гражданите губят доверие в институциите.

Диалог и обща визия определят устройственото развитие

Изходът от кризата не е в конфронтация, а в диалог между архитектите, гражданите и администрацията. Общите устройствени планове трябва да се приемат като обществен договор, а не като инструмент за частни интереси. Само чрез честна регулация, прозрачност и координирано прилагане на закона градоуправници и проектанти могат да създават условия  не просто за строежи, а за добро развитие и качество на градския живот.