Редакция "Нова Варна"
Обявеното в през изминалия месец повишаване на основния лихвен процент от Европейска централна банкa, в следствие на което и от БНБ, притесни част от потребителите на кредити, както и тези, планиращи закупуване на собствено жилище през новата година. Ще се отрази ли действително тази промяна на цените на жилищните имоти, има ли място за притеснение и какви са промените в потребителското поведение, коментираме с експертите Владислав Манов – мениджър недвижими имоти в Явлена Варна, както и със сертифицирания оценител и преподавател в ИУ-Варна, катедра Бизнес, инвестиции, недвижими имоти – д-р Иво Костов.
Г-н Манов, вие сте един от топ брокерите на Явлена Варна – започнаха ли да се ориентират клиентите в инфлацията и как тя влияе на изборите им за недвижимо имущество?
В действителност инфлацията през изминалата година достигна двуцифрени числа. Наблюдаваме такива нива за пръв път от доста време. Голяма част от активно действащата клиентска маса, досега не са преживявали нещо подобно и им е трудно да вземат правилно решение. Добрата новина е, че за трети пореден месец имаме понижение на инфлацията. Очакваме през новата година да се върнем на нивата от преди войната в Украйна. Активен фактор при вземане на решение от клиентите се оказа високата инфлация и това да застраховат спестяванията си като ги инвестират в недвижим имот. В дългосрочен период покачването на цената изпреварва инфлацията и инвестицията в такъв актив, се оказва добър начин да съхраним спестяванията си, а дори и да ги увеличим. Това може да стане като продадем имот, който сме закупили при по-ниски цени или отдадем имота под наем.
Забелязва ли се промяна в потребителското поведение и в каква посока – по-смели или напротив по-предпазливи стават хората що се отнася до покупката на недвижимо имущество?
Пазарът на недвижими имоти е неизчерпаем. Имам предвид, че винаги ще има клиенти, които искат да сменят жилището с по-голямо или по-малко, друг район, среда на живот и други. Така пазарът през 2023 може да се забави, но ликвидните имоти и тези с отлична локация смятам, че ще задържат цената си, а дори е възможно и да се повиши.
Има ли притеснение и неразбиране у тях що се отнася до повишаването на лихвените проценти?
Повишаването на лихвите ще стане постепенно и клиентите имат достатъчно време да се запознаят с условията и да преценят дали ги устройват. Клиентите, които имат неотложна нужда от нов имот, ще трябва да приемат тази нови условия на кредиторите. Другите, които могат да отложат покупката, няма да бързат да вземат решение. Тези клиенти са склонни да изчакат по-добра оферта.
Д-р Костов, ще се отрази ли покачването на ОЛП на пазара на недвижими имоти?
Политиките на банките представляват един от основните фактори, влияещи върху пазара на недвижими имоти и най-вече върху жилищния сегмент. Дейността на една банка е тясно свързана с равнищата и динамиката на ОЛП. Т.е. чрез принципа на скачените съдове промяната на ОЛП се отразява върху пазара на жилищни недвижими имоти. Можем да кажем, че съществува определена корелационна зависимост между промяната на ОЛП и активността на пазара на недвижими имоти. Това води и до промяна в пазарните цени на недвижимите имоти. Когато клиентите имат лесен достъп до привлечен капитал, който може да се получи от банковите финансови институции, парите се инвестират по-лесно. Това води до ръст на пазарните цени на жилища, а в определени случаи и до надценяване на имотите, т.е. пазарната цена на конкретен имот да бъде по-висока от неговата пазарна стойност, например с 10-20%. Когато обаче имаме повишаване на ОЛП, а от там и на лихвените проценти по кредити, логично търсенето на жилищни имоти ще се редуцира, но до каква степен, това зависи до каква степен банките ще повишат нивата. По данни на различни експерти от бранша, през 2023 г. се очаква повишаването на лихвите по жилищни кредити да бъде минимално и в рамките до 1-1,5 процентни пункта, т.е. и влиянието върху пазара на недвижими имоти се очаква да бъде незначително, имайки предвид също, че и не малко са купувачите, които реализират сделки чрез собствени средства. Според мен при тези продължаващи високи нива на инфлация в България ще продължава да се предпочита инвестирането в недвижими имоти и то основно в жилища, с цел да се запази и евентуално да се повиши стойността на капитала. Подкрепа на това твърдение е, че жилищата са нискорисков обект на инвестиране и това ги прави предпочитани.
Остават ли недвижимите имоти предпочитана инвестиция във време на инфлация?
Знаете, че недвижимият имот има възможност да генерира двойствен приход. Казано на по-разбираем език, това са приход от отдаване под наем и капиталов приход, като последният може да бъде получен в случай, че се повиши стойността на имота, което при качествени обекти почти винаги е гарантирано, особено в дългосрочен план. Това не е много характерно при инвестиции в друг тип активи, например в движими вещи или във финансови активи, които често създават само един от посочените видове доход. Относно отпускането на кредити, ако банките нямат подходящи клиенти, те определено ще предприемат действия по ограничаване раздаването на пари. Това важи както за фирмените кредити, така и за кредитирането на физически лица. Да приемем, че вие имате определена сума налични парични средства в момента, без значение дали са собствени или привлечени от банка, е желателно цялостно или частично да ги инвестирате. От друга страна, както забелязвате, пазарните цени на жилищните имоти много се повишиха, особено през последната година. Това важи също и за наемните равнища. В зависимост от различните видове недвижими имоти, често вече говорим за годишен ръст 40-50%, особено относно пазарните цени на жилищата в най-големите градове на страната, а за някои имоти, като земеделската земя например, се регистрира, че в района на Добруджа има землища, които са генерирали средно и ежегодно ръст от 90% през последните 20 години. Пазарните цени и стойности на тези земи през 2001/2002 г. са били 280 лв./дка, а през 2021/2022 са 5200 лв./дка. Т.е. независимо от кризите, в които влизаме през около 10 години, има видове имоти, които са с постоянен възходящ тренд. Според мен недвижимите имоти винаги са инвестиционно привлекателни, като това важи най-вече за качествените имоти.
Кои са качествените имоти и за какво следва да внимават потребителите?
Много е дългата темата за това кой имот е качествен, но първо той трябва да отговаря на формулата доходност-сигурност-ликвидност, а от друга страна факторите, които влияят върху инвестициите в недвижими имоти биват обективни, субективни и макроикономически и може би са над 100. Клиентите следва да обръщат особено внимание на обективните фактори, особено когато говорим за жилище и по-конкретно на локация, вид и качество на строителството, остатъчна експлоатационна годност (на сградата и на жилищната единица), етаж, изложение, функционалност и площ на помещенията. Също така е много важно да се знае, че всеки един имот има поне 3 предимства и минимум 3 недостатъка. Това винаги е така, но понякога не се забелязва, същевременно човек с много голяма експертиза би ги установил. Може да се каже в обобщение, че като цяло пазарните цени на жилищата ще продължават да се повишават докато има такава голяма инфлация. Тук отново обръщаме внимание на скачените съдове. Една от доказаните тези в световен мащаб относно недвижимите имоти е, че те са ефективна бариера срещу инфлационните процеси.
Предоставили информацията:
Владислав Манов – мениджър недвижими имоти в Явлена Варна. Явлена Варна предлага традиционно високо качество на всички услуги, свързани с посредничество при сделки с недвижими имоти. Явлена – Superbrands е запазена марка за 2021-2022 година! Явлена – 30 години в сърцето на града!
д-р Иво Костов (Dr Kostov®) притежава 18-годишен опит в оценителската дейност, член е на Американското общество на оценителите (ASA, САЩ), Полското научно дружество на недвижимите имоти (TNN, Полша), един от учредителите е на Камарата на независимите оценители в България (КНОБ) и на Регионална колегия – Варна, член на Управителния съвет на КНОБ в периода 2014-2017 г., като в своята професионална практика и кариера е изготвил над 3000 експертни оценки на десетки хиляди обекти от най-различно естество и представлява един от 54-та оценители на финансови активи и финансови институции в страната и единствен на територията на град Варна и град Бургас
